住宅ローン

結婚してから購入したマイホームとローンの返済をどうするか。これは、離婚する際に立ちはだかる大きな問題の一つではないでしょうか。

 

不動産の名義、連帯債務者や連帯保証人はどうするのか、ローンが残っている場合はどのように返済するのか、どちらかが住み続けるのか、あるいは売却・処分して手放すのかなど、決めなければならないことが非常に多いのです。

マイホームについて取り決めをするにあたって、その不動産についての現状を把握することが不可欠です。

不動産の名義、担保権(抵当権など)が設定されているか、不動産の価格、住宅ローンの契約内容、ローンの残高などについて調査をしましょう。

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現状の把握

まず、不動産の名義を調べるには、法務局で不動産の登記簿謄本を取得します。

この謄本を見れば、不動産が担保に供されている場合、どのような担保権が設定されているかが分かります。

基本的には、不動産を購入する際に借り入れを行った金融機関が、不動産に抵当権を設定しているのが通常です。

 

次に、不動産を売却するか、あるいはどちらかが住み続けるのかを決めるにあたり、

不動産の価格を調べることが重要です。

不動産の価格を調べるには、不動産業者に査定をしてもらうのが良いでしょう。

 

不動産の価格査定と同時に行いたいのが、住宅ローンの残高の確認です。

住宅ローンの残高は、住宅ローンの借り入れを行った金融機関から、返済計画を表にした償還予定表、返済予定表といった書面が送付されてきているはずなので、そちらで確認します。

金融機関によっては、インターネット上で確認できたり、窓口で問い合わせて、残高証明書を発行してもらうことも可能です。

 

不動産価格の査定と住宅ローンの残高の確認ができたら、どちらの金額が上回っているか比較します。

不動産の査定価格が住宅ローンの残高よりも大きい場合をアンダーローンといい、不動産を売却することによって利益が出ます。

逆に、住宅ローンの残高が、不動産の査定価格よりも大きい場合をオーバーローンといい、不動産を売却しても差額分のローンが残ってしまいます。

差額分のローンが残れば、離婚後も当然返済を継続しなければなりません。

マイホームを売却する場合

アンダーローンの場合、住宅ローンを返済した後手元に残ったお金は、財産分与の対象になります。

基本的には、夫婦で半分ずつ分けることになりますが、夫がメインで住宅ローンを返済している場合でも、妻の両親が住宅ローンの援助をしてくれていたなどの事情があれば、財産分与の際に考慮される場合があります。

マイホームを売却しない場合

◆夫(住宅ローンの主債務者)が住み続ける場合

夫が住み続ける場合、不動産の名義が夫であれば、夫が住宅ローンの返済も行っていくことになるでしょう。

しかし、妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、注意が必要です。

 

妻も、金融機関に対して住宅ローンを支払う責任を負っているため、夫婦間で「住宅ローンは夫が返済する」旨の合意をしていたとしても、それを金融機関に対して主張することはできません。

そこで、妻は金融機関に対して連帯保証人などから外れる旨を申し入れ、承諾をもらわなければなりません。

この承諾が得られれば、妻は連帯保証人から外れることができますが、金融機関としては万が一の時に保証する者がいなくなるため、承諾を得ることは簡単ではないでしょう。

一般的には、別の保証人を立てることを要求される可能性が高いと言えます。

 

◆妻(住宅ローンの主債務者ではない方)が住み続ける場合

夫が不動産の名義人かつ、住宅ローンの主債務者である場合、夫が家を出て妻が家に住み続ける場合には、誰がローンを支払うかについての話し合いが必要です。

①夫が住宅ローンを返済する(ローンの名義を変更しない)

夫としては、離婚をして、家を出た以上、自分の家ではなくなったという感覚になるでしょう。そのため、住宅ローンの返済に負担を感じて、返済が滞ってしまう可能性も考えられます。

一定期間ローンの返済が滞ると、家は競売にかけられ、立ち退かなければならなくなります。

妻にとっては、非常に深刻な問題でしょう。

このような事態に陥らないよう、夫がしっかり住宅ローンを返済する旨の合意を取り、公正証書にまとめるなどして、万が一の場合に備えておいた方が安全でしょう。

 

②妻が住宅ローンを返済する(ローンの名義は変更しない)

妻が家に住み続けるのであれば、住宅ローンの名義を変更して、妻が主債務者としてローンの返済をしていくことも考えられます。

しかし、債務者の変更は、新しい債務者の資力が問われるため、実情としてはなかなか認められにくいものです。よって、名義は変更せずに、妻が返済をするという取り決めをしている場合もあります。

この際、住宅の名義については、妻に変更した方が望ましいでしょう。

名義を夫のままにしておくと、いざという時、夫の財産とみなされてしまうからです。

ただし、金融機関は、ローンを完済するまで名義変更を認めてくれないのが実情のため、離婚をするときに、ローン完済後の名義変更について、夫婦間で合意をしておくことが必要です。

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